Achiziționarea unei locuințe este o investiție majoră, care implică nu doar bani, ci și emoții, speranțe și viitorul familiei tale. Din păcate, piața imobiliară din România nu este lipsită de capcane, iar înșelătoriile, dezvoltatorii neserioși sau vânzătorii lipsiți de scrupule pot transforma un vis frumos într-un coșmar financiar.
Iată un ghid complet despre cum să eviți o țeapă imobiliară, la ce trebuie să fii atent, cum verifici vânzătorul, dezvoltatorul, actele și starea juridică a proprietății.
1. Verifică documentele proprietății în detaliu
Una dintre cele mai frecvente greșeli ale cumpărătorilor este că se bazează doar pe declarațiile vânzătorului sau ale agentului imobiliar.
Ce trebuie să ceri:
- Extras de Carte Funciară actualizat (nu mai vechi de 30 de zile). Verifică:
- cine este proprietarul real;
- dacă există sarcini (ipoteci, interdicții, litigii);
- dacă este liber de orice revendicare;
- Actul de proprietate: contract de vânzare-cumpărare, moștenire, donație, sentință judecătorească etc.;
- Certificatul de urbanism și autorizația de construire (pentru construcțiile noi);
- Procesul verbal de recepție finală (în cazul imobilelor noi);
- Certificatul de performanță energetică.
Atenție la proprietățile care au modificări interioare nedeclarate sau neautorizate (balcoane închise, ziduri demolate etc.) – acestea pot fi ilegale și îți pot crea probleme juridice.
2. Verifică identitatea și bunele intenții ale vânzătorului
Dacă cumperi de la o persoană fizică:
- Cere actul de identitate și asigură-te că numele corespunde cu cel din cartea funciară.
- Dacă este vorba de co-proprietari (soți, moștenitori), toți trebuie să semneze contractul.
- În cazul în care semnezi un antecontract, asigură-te că este încheiat la notar și nu doar „pe încredere”.
Dacă cumperi de la un dezvoltator imobiliar:
- Verifică firma în Registrul Comerțului (ONRC) – vezi dacă este activă, dacă are datorii sau litigii.
- Caută recenzii, forumuri, grupuri de Facebook cu numele dezvoltatorului.
- Cere dovada proprietății terenului pe care se construiește blocul (sunt cazuri în care se construiește pe teren închiriat).
- Cere autorizația de construire și planurile aprobate.
Ferește-te de dezvoltatorii care cer avansuri mari (peste 20-30%) fără garanții reale.
3. Evaluează starea reală a imobilului
La apartamente sau case vechi:
- Fă o inspecție tehnică împreună cu un specialist (inginer constructor sau arhitect).
- Verifică instalațiile electrice, sanitare și termice.
- Caută semne de umiditate, igrasie, mucegai, fisuri în pereți.
- Întreabă despre izolație termică și fonică, mai ales dacă apartamentul este într-un bloc vechi.
La construcții noi:
- Multe clădiri sunt promovate ca „premium” dar sunt făcute cu materiale ieftine. Cere:
- lista materialelor folosite (finisaje, tâmplărie, izolație, instalații);
- garanție scrisă pentru construcție și instalații;
- dovada finalizării lucrărilor conform autorizației.
Nu te lăsa păcălit de randări 3D sau de showroom-uri spectaculoase – ceea ce primești în realitate poate fi foarte diferit.
4. Evită presiunile și graba
Țeparii și vânzătorii neserioși folosesc presiunea emoțională:
- „Sunt alți cumpărători interesați”
- „Dacă nu dai avansul azi, pierzi ocazia”
- „Prețul va crește de la lună la lună”
Adevărul este că o decizie de cumpărare trebuie luată calm, cu toate informațiile la îndemână. Dacă simți presiune, e un semn de alarmă.
5. Implică un notar și, dacă e cazul, un avocat imobiliar
- Nu semna niciun antecontract sau promisiune de vânzare fără să fie autentificat la notar.
- Dacă tranzacția este complexă sau simți că există riscuri (dezvoltator nou, litigii, acte neclare), apelează la un avocat specializat în imobiliare – costul este mic în comparație cu pagubele posibile.
6. Atenție la costurile ascunse
Asigură-te că ai în vedere:
- Taxele notariale (între 1%–2% din valoarea tranzacției);
- Comisionul agenției (dacă există);
- Eventuale restanțe la întreținere sau utilități (verifică la asociație);
- Taxele pentru intabulare și înscriere în cartea funciară.
Nu plăti niciodată „avansuri informale” fără chitanță sau contract legal.
7. Semne clare că e o țeapă imobiliară
❌ Preț mult prea mic față de piață, „pentru că se vinde urgent”
❌ Lipsa actelor originale sau refuzul de a le prezenta
❌ Refuzul de a merge la notar / de a încheia un antecontract oficial
❌ Solicitarea de bani „pe sub mână” sau „în numerar”
❌ Lipsa unei adrese clare sau imposibilitatea de a vizita locuința
✅ Checklist final pentru a evita o țeapă imobiliară
| Verificare | Status |
|---|---|
| Extras de carte funciară recent | ✅ |
| Acte de proprietate clare și autentice | ✅ |
| Identitate confirmată a vânzătorului/dezvoltatorului | ✅ |
| Verificare firmă dezvoltator (CUI, ONRC, recenzii) | ✅ |
| Autorizații, recepție finală, urbanism | ✅ |
| Inspecție tehnică profesionistă | ✅ |
| Contracte semnate doar la notar | ✅ |
| Garanții scrise (unde e cazul) | ✅ |
Concluzie
Achiziția unei locuințe trebuie să fie o decizie calculată, nu una emoțională. Evitarea unei țepe imobiliare înseamnă vigilență, verificări serioase, răbdare și sprijin legal profesionist. Cu un pic de atenție și informare, îți poți proteja economiile și viitorul.
Lasa un raspuns