Creșterea cursului leu/euro și noile fluctuații ale indicelui ROBOR pun presiune tot mai mare pe românii care vor să cumpere o locuință cu credit ipotecar sau care au deja un astfel de credit în derulare.

Instabilitatea politică, coroborată cu lipsa unui guvern cu puteri depline, alimentează percepția de risc și influențează negativ condițiile de creditare.

„Piața penalizează percepția crescută de risc, iar efectul imediat se vede în costurile pentru cei care doresc să cumpere o locuință. Unii sunt forțați să vină cu mai mulți bani de acasă, alții intră în negocieri grele cu vânzătorii, iar o parte pur și simplu renunță”, explică Dan Niculae, Managing Director la Imobiliare.ro Finance.

Curs în creștere, avansuri mai mari

Depășirea constantă a pragului de 5 lei pentru un euro începe deja să se vadă în piață. Românii aflați aproape de limita gradului maxim de îndatorare (40%, sau 45% în cazul primei locuințe) nu mai pot obține diferența de curs prin credit. Băncile sunt constrânse de reglementări, iar cumpărătorii trebuie să acopere din surse proprii eventualele diferențe. Avansul mediu plătit a ajuns la circa 18%.

De asemenea, fluctuațiile de curs pot duce unele locuințe peste pragul de 600.000 de lei, după care TVA-ul aplicabil crește de la 9% la 19%. Efectul? Prețul final se poate majora semnificativ, iar tranzacția devine brusc inaccesibilă pentru mulți cumpărători.

Exemplele sunt grăitoare: un apartament de două camere în Băneasa costa 706.300 de lei pe 5 mai; astăzi, același apartament se vinde cu 724.200 de lei – o diferență de 18.000 de lei într-o săptămână. În Cluj-Napoca, un apartament de 120.000 de euro a trecut recent de pragul de 600.000 de lei, ceea ce implică un TVA mai mare și costuri suplimentare pentru cumpărător.

Pentru cei care au semnat deja contracte cu dezvoltatorii, dar nu au finalizat încă plățile, deprecierea leului poate însemna pierderi reale – inclusiv riscul de a pierde avansul deja achitat.

Conform Indicelui Imobiliare.ro, prețul mediu cerut pentru apartamente a ajuns la 1.842 euro/mp util, cu 6% mai mult decât în ianuarie și cu 15% peste nivelul din urmă cu un an. În acest context, fluctuațiile valutare și fiscale vin într-un moment în care oricum accesul la proprietate devine mai costisitor de la o lună la alta.

„Într-un climat volatil, deciziile pripite sunt cel mai mare risc. Asemenea burselor, piața imobiliară penalizează lipsa de strategie. Prudența și consultarea experților rămân esențiale”, subliniază Dan Niculae.

ROBOR urcă din nou, dar IRCC rămâne relevant

Pe piața interbancară, ROBOR-ul a crescut în ultimele zile: 7,29% la 3 luni și 7,39% la 6 luni. Deși ROBOR afectează în principal creditele corporate, există încă români care au credite ipotecare legate de acest indice. Specialiștii recomandă trecerea la IRCC, care rămâne mai stabil și mai previzibil. În prezent, IRCC este de 5,55% și se va menține la acest nivel până la 30 septembrie.

IRCC este calculat trimestrial, cu o întârziere de trei luni, ceea ce îl face mai puțin expus la volatilitate pe termen scurt. În cazul în care dobânzile revin pe un trend descendent după alegerile prezidențiale, impactul asupra IRCC va fi minor, afectând doar câteva zile din cele 90 care contează pentru următoarea actualizare.

Refinanțarea, o opțiune cu fereastră limitată

Pe fondul creșterii IRCC zilnic și al semnalelor din partea băncilor, refinanțarea devine o soluție tot mai căutată. Creditele de consum cu dobândă fixă sunt deja mai scumpe, iar următoarea mișcare ar putea viza creditele ipotecare.

„Există un ecart în creștere între cele mai bune dobânzi fixe și nivelul actual al IRCC, motiv pentru care refinanțarea poate fi o opțiune avantajoasă. Dar fereastra ar putea fi scurtă – unele bănci deja modifică ofertele”, atrage atenția Niculae.