Deși Bucureștiul și marile centre regionale concentrează peste 80% din stocul modern de retail din România, datele din primele 9 luni din 2026 arată că următoarea etapă de expansiune vizează orașele mici și medii, unde investitorii caută noi comunități de consumatori.

Piața de retail din România se apropie de pragul de 5 milioane de metri pătrați de spații comerciale moderne, însă distribuția geografică a acestor proiecte rămâne puternic concentrată în București și în marile orașe regionale. Potrivit unei analize realizate de Cushman & Wakefield Echinox, doar aproximativ 20% din stocul existent se află în localități cu mai puțin de 100.000 de locuitori, ceea ce creează oportunități pentru dezvoltarea unor noi proiecte în zone mai puțin acoperite de retailul modern.

La nivel național, stocul de spații comerciale moderne a ajuns la 4,93 milioane de metri pătrați, distribuiți în 191 de proiecte cu suprafețe de peste 5.000 mp, incluzând centre comerciale, retail park-uri și galerii comerciale. Bucureștiul rămâne cea mai mare piață din țară, cu aproximativ 1,35 milioane de metri pătrați în 40 de proiecte, reprezentând 27% din stocul național. Un volum similar, de 1,33 milioane de metri pătrați, este concentrat în cele șapte orașe cu populații între 200.000 și 300.000 de locuitori, în timp ce alte zece orașe cu populații cuprinse între 100.000 și 200.000 de locuitori însumează 1,30 milioane de metri pătrați de spații comerciale moderne.

În total, cele 18 orașe cu peste 100.000 de locuitori concentrează peste 80% din întregul stoc modern de retail din România. La polul opus, cele 24 de orașe cu populații între 50.000 și 100.000 de locuitori dispun de aproximativ 768.000 mp de spații comerciale moderne, echivalentul a 16% din totalul național, în timp ce localitățile cu mai puțin de 50.000 de locuitori însumează doar 179.300 mp, reprezentând 3,6% din piață.

„Următoarea etapă de dezvoltare a pieței de retail din România va fi definită nu doar de volumul spațiilor comerciale nou livrate, ci și de localizarea acestora și de capacitatea proiectelor de a răspunde cererii locale. Orașele mici și medii oferă oportunități pentru extinderea rețelelor de retail și accesul la noi categorii de consumatori, însă succesul proiectelor va depinde tot mai mult de puterea de cumpărare, accesibilitate și adaptarea mixului de chiriași la nevoile comunităților. Ne așteptăm la o abordare tot mai selectivă din partea dezvoltatorilor, în care dimensionarea corectă a proiectelor și poziționarea lor comercială vor avea un rol esențial.” – Dana Radoveneanu, Head of Retail Agency, Cushman & Wakefield Echinox

Raportul Romania Marketbeat Retail Q3 2026 arată că în primele nouă luni ale anului au fost livrați aproape 70.000 mp de spații comerciale moderne. Activitatea a încetinit însă în trimestrul al treilea, când au fost finalizate doar două retail park-uri cu o suprafață cumulată de aproximativ 11.000 mp. În prezent, la nivel național, peste 500.000 mp de spații comerciale se află în construcție sau în diferite etape de planificare, cu termene de livrare estimate până în 2029.

Volumul aflat în pipeline confirmă interesul dezvoltatorilor pentru piața locală, însă direcția investițiilor pare să se îndrepte tot mai mult către piețele secundare și terțiare, unde oferta rămâne limitată comparativ cu marile centre urbane. Interesul investitorilor pentru activele comerciale s-a reflectat și în piața tranzacțiilor. În primele nouă luni ale anului 2026, tranzacțiile cu proprietăți de retail au totalizat aproximativ 375 milioane de euro, reprezentând aproape 67% din volumul investițiilor în active imobiliare generatoare de venit din România.

Cea mai importantă tranzacție a trimestrului al treilea a fost achiziția de către AFI Europe a unui portofoliu de șase proprietăți comerciale de la MAS RE – Prime Kapital, pentru aproximativ 281,8 milioane de euro. Portofoliul include centre comerciale din Prahova, Zalău, Baia Mare, Roman, Sfântu Gheorghe și Bârlad.

Piața spațiilor comerciale își continuă dezvoltarea într-un context macroeconomic caracterizat de încetinirea consumului și persistența presiunilor inflaționiste, mai arată analiza. În trimestrul al treilea, economia României s-a contractat cu 0,8% comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, inflația a ajuns la 6,8%, iar vânzările de retail au scăzut cu 3,9% în ritm anual. Cu toate acestea, chiriile prime au rămas stabile. În București, chiria de referință pentru spațiile comerciale stradale de pe Calea Victoriei și din principalele centre comerciale se menține la circa 90 euro/mp/lună, în timp ce în marile orașe regionale se situează între 50 și 65 euro/mp/lună.