Sunt puține locuri din lume unde să nu întâlnești români, fie că sunt turiști, că muncesc și, mai nou, că investesc, iar Dubaiul se află de câțiva ani buni pe radarul interesului românilor.

Investițiile sigure în proprietățile din Dubai și randamentele mari promise de numeroase agenții imobiliare care promovează diverse proiecte din Dubai, au atras interesul românilor cu bani. Iar mai nou, falimentul Nordis, care ridică semne de întrebare privind seriozitatea unor dezvoltatori locali, sistemul de reglementare a pieței imobiliare din România și protecția oferită de stat în cazul unor astfel de eșecuri, ar putea împinge economiile românilor cu bani în afara țării.

Dar multe proiecte imobiliare din Dubai sunt prezentate în România cu promisiuni exagerate, uneori fără o bază realistă, după cum arată Mike Hapoianu și Marius Bogdan Pîslariu, doi profesioniști români expatriați la Dubai, care au pus bazele propriei afaceri de consultanță imobiliară, PropertyDigest.ae by Couture Estate.

„Noi nu suntem influenceri, suntem profesioniști în real estate”, explică cei doi diferențierea pe piață.

Ei avertizează că scopul principal al multor agenți de vânzări este cel de a maximiza volumul de tranzacții, ignorând nevoile și așteptările reale ale clienților.

„În loc să ofere consultanță adevărată, mulți dintre acești agenți promovează proiecte care asigură comisioane mari, chiar dacă ele nu sunt potrivite pentru investiții sau nu aduc beneficiile promise”, explică Mike Hapoianu pentru Forbes România.

Această abordare explică promisiunile nerealiste, cum ar fi randamente de 16-17% din închirieri pe termen scurt sau dublarea valorii proprietății în zone rezidențiale care, în realitate, sunt mai potrivite pentru locuit decât pentru investitori, mai punctează el.

În realitate, în Dubai, proiectele situate în zone rezidențiale, în afara celor Prime și Ultra-Prime și departe de atracțiile turistice, nu sunt potrivite pentru închirierea pe termen scurt, fiind mai adecvate pentru închirierea pe termen lung și având un profil de rentabilitate diferit.

Potrivit lui Marius Bogdan Pîslariu, numeroși clienți din România cad în plasa unor agenți imobiliari care nu locuiesc în Dubai, nu cunosc în profunzime piața, și care promovează proprietăți în locații Prime sau Ultra-Prime, fără ca acestea să se încadreze în acel segment.

Dar ce înseamnă, mai exact Prime și Ultra-Prime în Dubai? În principal, zonele vizate ar fi Dubai Marina, Downtown & Business Bay și Palm Jumeirah, locații care se remarcă prin cerere constantă din partea turiștilor și investitorilor de lux.

Aici, prețurile pornesc de la aproximativ 400.000 de euro pentru garsoniere, cu apreciere anuală medie de 10-20% și un venit brut din short-term rental între 10-16% pe an, declară Mike Hapoianu pentru Forbes România.

Însă chiar dacă Couture Estate este o agenție fondată de români, doar 10% din portofoliul clienților este reprezentat de români HNWi (High-net-worth individual).

„Mulți români achiziționează proprietăți în Dubai, însă, din păcate, o parte semnificativă nu beneficiază de consultanță investițională adecvată, ci sunt expuși mai degrabă unor strategii de vânzări agresive. Această situație duce deseori la decizii de cumpărare pripite, iar când își dau seama de implicațiile reale ale investiției, este adesea prea târziu”, avertizează și Marius Bogdan Pîslariu.

El face o comparație între cele două piețe imobiliare, din Dubai și România, în contextul recentului scandal privind falimentul Nordis, care a zguduit piața de real estate locală.

„Când oamenii sunt blocați cu banii, ca să nu zicem pierduți, se vor gândi de două ori înainte de a lua o decizie. Poate că unii își vor scoate banii din țară, dacă piața românească nu se reglementează drastic. N-ar fi rău să învățăm din greșeli, precum a făcut și Dubaiul care, după criza din 2008, a implementat rapid reforme pentru protejarea investitorilor”, spune Pîslariu.

În opinia sa, problemele din România nu sunt doar rezultatul promisiunilor excesive ale unor dezvoltatori precum Nordis, ci și ale unui sistem legislativ insuficient și unor lipsuri de educație financiară.

„Educația investițională deficitară duce la decizii impulsive. Mulți cumpărători sunt atrași de promisiuni exagerate, fără a face cercetări amănunțite sau a înțelege riscurile implicate. În astfel de cazuri, oamenii tind să creadă că cei care „vorbesc cel mai tare” sunt cei mai competenți”, declară și Mike Hapoianu.

În plus, în multe cazuri, în România dezvoltatorii construiesc pe banii clientului.

„Adică ai ideea, începi promovarea și după aceea vinzi. Mai plătește clientul, mai construiești ceva. Nu, ar trebui să ai 50% din valoarea proiectului. În România, clientul n-are controlul banilor, nu știe pe ce se duc. Or în Dubai nu există așa ceva”, adaugă el.

Dar ce a făcut din Dubai o piață sigură? În primul rând, contul Escrow, esențial în cazul vânzării din stadiul de proiect. Or 66% din piața rezidențială din Dubai este reprezentată de tranzacții off-plan (proiecte în dezvoltare) și 34% de tranzacții de revânzare. În emirat, conturile de escrow sunt reglementate de Dubai Land Department (DLD) pentru a proteja fondurile cumpărătorilor.

Un cont de escrow este un cont administrat temporar de o terță parte neutră (de obicei o bancă), unde sunt depozitate fondurile cumpărătorului până când sunt îndeplinite anumite condiții, cum ar fi finalizarea etapelor de construcție sau livrarea proprietății. Agentul de escrow deține aceste fonduri și le eliberează dezvoltatorului doar după ce sunt îndeplinite condițiile stipulate în contractul de vânzare.

Astfel, legea pentru dezvoltarea imobiliară impune ca dezvoltatorii care vând proiecte în stadiu de dezvoltare să deschidă un cont de escrow, iar plățile efectuate de cumpărători sunt utilizate doar pentru proiectul specific pentru care au fost destinate. În plus, DLD și RERA (Real Estate Regulatory Agency) verifică stadiul construcției la fața locului la fiecare 3-4 luni, iar totul este publicat și actualizat, spun reprezentanții companiei Couture Estate. Mai departe, în funcție de cum evoluează construcția, pot fi eliberați bani din contul escrow către dezvoltator.

În România, pe segmentul premium sau de lux, dezvoltatorii promit frecvent randamente din închirierea în regim hotelier de cel puțin 6-8% pe an, dar estimările pot varia semnificativ în funcție de locație, managementul proprietății și cererea reală. Chiriile pe termen lung oferă randamente similare cu cele din Dubai, dar sunt afectate de taxarea specifică, precum impozitele pe venit și alte taxe locale, arată Mike Hapoianu.

El consideră că, deși prețurile pe proiecte premium pot fi similare sau chiar mai mari decât în Dubai, în România nu există încă proiecte cu adevărat ultra-premium, ci mai degrabă încercări de poziționare la acest nivel prin preț.

„De exemplu, atragerea de investitori internaționali către România a avut de multe ori un succes limitat din cauza riscurilor de reglementare și juridice, iar unele țări europene au început deja să introducă restricții pentru închirierea în regim hotelier, ceea ce ar putea avea un impact și asupra pieței din România pe viitor”, consideră el.

Până în prezent, printre clienții agenției s-au numărat directori de corporații japoneze, una dintre cele mai bogate femei din Asia, autorul cărții The Billion Dollar Secret, Rafael Badziag și alți super-bogați din lume.

„Am avut noroc de clienți internaționali foarte buni și de aceea doar 10% din ponderea clienților noștri sunt români”, mai spune Marius Bogdan Pîslariu, care este de șase ani prezent pe piața imobiliară din Dubai.

Printre cele mai interesante evoluții ale anului, pe piața rezidențială din Dubai se remarcă o creștere de 34% comparativ cu 2023, respectiv o creștere de 46% a vânzărilor off-plan. Cea mai mare tranzacție a anului a fost cea a unei vile de 31,4 milioane de euro din zona Jumeirah Bay (Bulgari Island), potrivit lui Mike Hapoianu.

Începând din 2020, un aflux de milionari a transformat Dubaiul într-una dintre cele mai fierbinți piețe din lume pentru proprietăți imobiliare de lux. Aici dețin proprietăți atât magnați ruși, cât și miliardari indieni sau chinezi, dar au investiții și bogații din Marea Britanie și alte țări europene sau din America și Africa. În total, 6.700 de milionari s-ar fi stabilit în Dubai numai în acest an, potrivit unui raport al Henley Private Wealth Management, citat de Euronews. În ciuda unei creșteri abrupte a prețurilor, de 17,4% anul trecut potrivit estimărilor Savills, citat de Bloomberg, emiratul oferă un raport calitate-preț mai mare decât majoritatea orașelor mari ale lumii.

Și Cushman & Wakefield Core arată că peste 300 de proprietăți cu valori de peste 5,4 milioane de dolari și-au schimbat proprietarii în al doilea trimestru al acestui an, o creștere de 12% comparativ cu perioada similară a anului trecut. Asta după ce orașul a înregistrat anul trecut 431 de tranzacții în valoare de cel puțin 10 milioane de dolari, mai mult decât oriunde altundeva în lume, potrivit Knight Frank.

Dar orașul nu atrage doar milionari sau expatriați, după cum s-ar crede, ci și turiști. Aproximativ 10,6 milioane de turiști au vizitat Dubaiul în acest an, până în iulie, o creștere anuală de 8%, potrivit datelor de la departamentul de turism al orașului.

În plus, populația orașului a ajuns la 3,8 milioane de locuitori și se preconizează că va crește la 5,8 milioane până în 2040.

Din 2020, au sosit aici aproximativ 400.000 de persoane, atrase de taxele mici, siguranță și apropierea de piețele importante, arată Business Standard.

Dar excesul de comercianți, avocați și bancheri crește valoarea proprietăților și chiriile, intensificând în același timp și concurența pentru admiterea la școală. Transportul public este limitat, iar la orele de vârf se înregistrează blocaje în trafic. Însă emiratul are câteva proiecte care promit să rezolve din problemele de infrastructură: o extindere a metroului de 5 miliarde de dolari și o rețea de canalizare de 8,2 miliarde de dolari.

Cererea pentru locuințe este în creștere, iar dezvoltatorii răspund pe măsură. Astfel, se preconizează că aproximativ 90.000 de locuințe noi vor ajunge pe piață în următorii doi ani, arată Arabian Business. Dintre acestea, e foarte probabil ca unele să ajungă în portofoliul unor clienți români.

Potrivit analiștilor de la Property Digest, este bine de știut că rata realistă de rentabilitate a investiției (ROi) în zonele cu închiriere pe termen lung este între 4-8% pe an, cu o apreciere anuală a valorii proprietății estimată la 5-10%.

Un alt factor de luat în considerare este că în zonele rezidențiale este foarte mult spațiu și se construiește masiv, iar oferta de locuințe continuă să crească. Potrivit lui Mike Hapoianu, pe termen lung, această dezvoltare va genera o concurentă ridicată dintre proiectele existente și cele viitoare, ceea ce ar putea limita aprecierea prețurilor în aceste zone, comparativ cu zonele Prime și Ultra-Prime. În concluzie, el recomandă prudență, evitarea proiectelor promovate agresiv și a celor cu discounturi foarte mari și luarea unor decizii informate, bazate pe date reale.