Această analiză prezintă rezultatele proiectului de cercetare “Despre chiriașii și proprietarii locuinţelor închiriate în România” finanțat de UE. Reflecta la cele 114 chestionare calitative (cu text liber) primite de la, si la 40 de interviuri conduse cu proprietari si chiriasi din orasele mari si mai mici ale Romaniei. Analiza prezintă întâi motivele proprietarilor, apoi pe cele ale chiriașilor și va încheia cu o scurtă concluzie.

Proprietari

Aproximativ jumătate dintre proprietarii chestionați au vazut cumpărarea unei proprietati pentru închiriere în primul rând ca o strategie de investire/economisire. Aceasta motivatie combina protejarea economiilor bancare într-un context in care ratele dobânzilor sunt scăzute sau negative in comparatie cu inflația, si se bazeaza in primul rand pe cresterea valorii locuintelor în timp. Cei mai mulți proprietari în această categorie au cumparat cu cash sau au facut imprumuturi foarte mici. Acesti investitori consideră totuși și importanta „venitului pasiv” al chiriei (o expresie folosita repetitiv), care poate fi necesar ulterior, fie ca un supliment de pensie, fie pentru acoperirea unor nevoi neprevazute – dar nu neaparat în momentul de față decât eventual pentru un “răsfăț”.

Totuși, doi participanți în această categorie s-au considerat a fi „profesioniști”, adica activitatea de închiriere este concepută a fi o afacere pe care au ales-o pentru ca se potriveste profilului lor profesional (mici constructori/dezvoltatori) sau stilului de viață. Valoarea chiriei încasate este în general mică față de venitul întreg al proprietarilor (a intregii lor familii), situandu-se la 13%, insa pentru câțiva proprietari acest ‘venit pasiv’ – sau ‘profit’ pentru cei profesioniști – nu este deloc neglijabil (>30%).

Cealalta jumătate dintre proprietarii chestionați au obținut proprietatea în primul rand din motive legate de familie. Unii au moștenit proprietatea, alții au cumpărat-o pentru copiii lor, alții s-au relocat fie geografic, fie către o locuință mai mare și toți au considerat că, mai degrabă decât să lase o proprietate “dormind” (o expresie folosita repetitiv) sau să o vândă, este logic să o închirieze din punct de vedere economic: nu numai că proprietatea aduce acel “venit pasiv”, dar este si mai bine „conservată”. În plus, câțiva proprietari și cei trei chiriași-proprietari care fie au trebuit sau au ales să se mute, foloseau chiriile primite pentru a-și compensa imprumutirile bancare aferente sau propriile lor chirii, arătând că avand o locuinta în proprietate personala nu impiedica neaparat mobilitatea geografica. Pentru doi participant in aceasta categorie, valoarea chiriei era absolut necesară pentru acoperirea cheltuielilor zilnice.

Aceste motivatii nu sunt diferite față de cele existente în Europa vestica sau mai ales în țările Anglo-Saxone cu care ne asemănăm mai mult datorită faptului că sistemul de închiriere din Romania este incredințat aproape exclusiv pieței libere, adica intelegerii (contractuale sau nu) dintre proprietar și chiriaș. Acolo (Australia, Anglia, Irlanda dar si in Gemania, Franta sau Italia), majoritatea covârșitoare a proprietarilor sunt considerati a fi ‘mici investitori’, ‘investitori familiali’, ‘proprietari accidentali’ (cei care au mostenit proprietatile), ‘proprietari Mami si Tati’, ‘proprietari mobili’ sau ‘chirias-investitor’ (cei care inchiriaza proprietatea intr-un oras si inchiriaza in altul) cu o minoritate fiind chiar ‘investitori vulnerabili’, vezi de exemplu (Bierre et al. 2009; Soaita et al. 2016).

Totuși, există o categorie de proprietari care este în crestere în țările Anglo-Saxone dar este inexistenta în România: ‘proprietarii speculativi’ care folosesc forme de împrumuturi bancare speciale, agresive (asa zisele Buy-to-Let, Zero-Interest, REIT) și posibilitati nenumarate de ‘negative geering’ (decontarea cheltuielilor/pierderilor din taxe). Spre norocul nostru, nu există la noi pentru ca nu exista contextual structural legal care sa asigure astfel de speculatii. De ce spun spre norocul nostru? Avem nevoie de proprietari de tip ‘mici investitori’ care sa sigure nevoia necontestabila de locuinte de inchiriat (vezi sectiunea urmatoare), dar nu neaparat de ‘proprietarii speculativi’ al caror comportament agresiv in cumpararea cât mai multor proprietăți, încasarea unor chirii cât mai mari și deducerea dobanzilor împrumuturilor din bani publici (‘negative geering’) contribuie la creerea unor sisteme de locuire disfunctionale, asa cum s-a ajuns de exemplu in Sydney sau Londra, precum si la cresterea inegalitatilor economice (Soaita et al. 2020).

Chiriași

În țara cu cel mai mare procent de proprietari din lume, nu este surprinzător faptul că cel mai frecvent motiv pentru a închiria a fost că respondenții nu și-au permis (și câțiva nu și-au dorit) să cumpere: unii pur și simplu nu încă, dar economisesc activ, alții simțindu-se nesiguri dacă vor putea vreodată. Câțiva respondenți au menționat teama de a lua un credit ipotecar, inca o ocurenta rara in Romania (doar 1,2% din populație) care genereaza rezistenta psihologica si economica (Ciocanel 2022). Cu toate acestea, unii respondenți au considerat că nu au altă opțiune decât să închirieze privat pe viață – acesta fiind un fenomen nou în România dar impamantenit in alte tari avand ‘mentalitatea de proprietari’ (Australia, Noua Zeelanda, USA).

În același mod, ar putea fi surprinzător că aproape toți respondenții au considerat că închirierea este în general sau la urma urmei o afacere bună în peisajul financiar actual și având în vedere circumstanțele personale. Din punct de vedere financiar, se crede că închirierea este inca mai ieftină decât un credit ipotecar, inclusiv pentru că nu necesită întreținerea și mobilarea proprietatii. Inchirierea oferă o selecție bună de locații pentru a se potrivi preferințelor si nevoilor diverse (aproape de locuri de muncă, centrala sau bine conectata la transportul public), ofera locuințe in general bune și, poate cel mai important, ofera flexibilitate (mai ales din punct de vedere geografic, dar și față de bugetul schimbator sau circumstanțe de viață în schimbare).

In plus si foarte diferit fata de situatia din tarile Anglo-Saxone (cu care ne asemanam), chiriasii romani cu situatie medie au o putere de piata remarcabila care ajunge sa fie oarecum similara cu cea de pe pietele atent reglementate ale Europei continentale (Austria, Franta, Germania, și chiar Danemarca, Olanda, Suedia). Este balanta favorabila dintre cerere (chiriași) și oferta (proprietari) și nu reglementarile legale care asigură o ‘mână bună’ chiriașilor. De exemplu, chiriașii români nu trebuie sa aduca dovezi ca sunt angajati, fluturaș de salariu, istoric de credit, cazier judiciar, recomandari de la proprietarii anteriori, etc (cum se face in aceste tari, cel mai oneros în SUA); ca sa inchirieze nu le trebuie decat buletinul, depozitul si o luna platită în avans. Mai mult, acest tip de dovezi sunt considerate intrusive si nerelevante chiar și de majoritatea proprietarilor. În plus: evacuarile din prorietate sunt rare, in general pentru motive acceptate si in alte tari (vanzare, nevoia personala a locuintei, neplata chiriei, distrugeri de bunuri); pretul chiriei nu este in general marit decat la schimbarea chiriasului (si nu la reinnoirea contractului); iar chiriașii tind să se simtă ca acasă în proprietățile închiriate.

Închirierea a fost apreciată pentru că le-a permis unor respondenți să obțină o viață independentă (să nu mai împarta o locuinta cu părinții, bunicii sau alte persoane), în special pentru a se bucura de intimitate și de socializare după cum si cand se dorește. Pentru două persoane, închirierea a inclus libertatea de a trăi independent după divorț. Câțiva dintre respondenți au observat că închirierea devine „naturalizată” adica privita ca o etapă “naturala” între părăsirea casei părintești și cumpărare – ceea ce nu este diferit de ceea ce se credea a fi rolul „tradițional” al sistemului de inchiriere în tarile Anglo-Saxone (McKee 2012; McKee et al. 2017) – dar in cazul Romaniei acest fenomen social este nou si nu la indemana oricui, avand in vedere ca multi tineri nu au alta optiune decat a locui cu parintii (Soaita 2017):

Dorința de independență	Închirierea ca pas firesc
Dorința de a nu mai trăi cu părinții sau bunicii, nevoia de independență: necesitatea firească a vieții, de a trăi singur sau în cuplu. Nu sunt încă în punctul din viața mea în care îmi pot permite să cumpăr o casă definitiv și încă nu vreau să fac un împrumut de mulți ani (r60 T).	Cred că între perioada sală de studenți și achiziționarea unui apartament există etapa de închiriere. Prin inchiriere iti dai seama mai clar ce iti place, ce cauti, ce vrei si ce nu iti doresti de la un apartament, o locuinta (r64 T)

Concluzii

Voi concluziona accentuând două puncte.

(1) Am văzut că motivele pentru care proprietarii și chiriașii închiriază sunt foarte diverse, ca urmare sectorul de închiriere privata trebuie lăsat, cred eu, să se dezvolte mai departe pe baza relaționarii directe dintre chiriași și proprietari mai curând decat prin intervenția legislativa a statului. Este nevoie ca piața să se matureze, ca mai mulți proprietari să se decida a-și aduce proprietățile nefolosite pe piața de închiriere și să contribuie astfel la îmbogatirea ofertei de închiriere, mai ales în orașele mici.

(2) Doar în treacăt am amintit că sectorul lucrează bine dar doar pentru chiriașii cu situații economice medii sau bune. Dacă statul român dorește să se implice, calea de urmat este aceea de a oferi asistență financiară pentru plata chiriei, așa cum se face internațional, în Europa de vest, inclusiv în Marea Britanie și Irlanda și chiar și in USA și Australia (unde aceste ajutoare sunt fie foarte mici, fie extrem de condiționate).

Bibliografie

Bierre, S., Howden-Chapman, P., and Signal, L. (2009). “‘Ma and Pa’ landlords and the ‘risky’ tenant: discourses in the New Zealand private rental sector.” Housing Studies, 25(1), 21-38.
Ciocanel, M. A. (2022). Liquid homeownership: the making of time, class, and residential assets in Bucharest, Romania, PhD, University of Manchester.
McKee, K. (2012). “Young people, homeownership and future welfare.” Housing Studies, 27(6), 853-862.
McKee, K., Moore, T., Soaita, A. M., and Crawford, J. (2017). “Generation Rent and the Fallacy of Choice.” International Journal of Urban and Regional Research, 41(2), 318-333.
Soaita, A. M. (2017). “The changing nature of outright home ownership in Romania: housing wealth and housing inequality “, in C. Dewilde and R. Ronald, (eds.), Housing Wealth and Welfare. Cheltenham: Edward Elgar, pp. 236-257.
Soaita, A. M., Maclennan, D., and Gibb, K. (2020). “The social and economic consequences of housing wealth inequalities ” Housing Finance International, 2020(Winter), 27-35.
Soaita, A. M., Searle, B. A., McKee, K., and Moore, T. (2016). “Becoming a landlord: property-based welfare and vulnerability in the private rental market in Great Britain.” Housing Studies, 32(5), 613-637.