Achiziționarea unui apartament sau a unei case presupune parcurgerea unor pași obligatorii pentru ca tranzacția să aibă loc conform reglementărilor în vigoare, indiferent dacă vrei să cumperi printr-un credit ipotecar, printr-un credit Noua Casă sau cu bani cash.

Unul dintre primii pași pe care trebuie să-i faci este să verifici dacă releveul imobilului pe care vrei să-l cumperi corespunde cu realitatea din teren. Este un aspect care uneori este ignorat de cumpărători, în principal pentru că aceștia nu înțeleg riscurile de ordin juridic și practic la care se expun. Această problemă poate apărea atât în cazul locuințelor noi, cât și în cazul locuințelor vechi scoase la vânzare de actualii proprietari.

Ce este releveul unui imobil?

Releveul este un document cadastral sub formă de schiță sau plan care prezintă configurația grafică a imobilului și care cuprinde date precum suprafața utilă și totală a camerelor ce compun imobilul, compartimentarea interioară, poziția pereților sau amplasarea ferestrelor și ușilor.

Există mai multe motive pentru care este posibil ca releveul să nu corespundă cu realitatea din teren, iar cele mai frecvente sunt:

• modificări interioare neautorizate: demolarea sau construirea de pereți despărțitori, modificarea poziției ușilor sau ferestrelor, redimensionări și altele asemenea, fără a obține anterior autorizațiile necesare din partea autorităților;
• erori în efectuarea măsurătorilor cadastrale;
• neactualizarea documentației cadastrale la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI).

Riscuri la achiziția unui apartament cu releveu diferit

În cazul în care vrei să cumperi un apartament cu un releveu care nu corespunde cu realitatea din teren este bine să știi că te expui la mai multe riscuri practice și de natură juridică. Uite câteva dintre ele:

• dificultatea de a obține un credit ipotecar: pentru a finanța achiziția unui imobil, una dintre etapele din procesul de acordare a unui credit bancar o reprezintă evaluarea ipotecară. Printre altele, un evaluator autorizat inspectează interiorul imobilului, precum și concordanța între realitatea constatată din teren și releveu, care face parte integrantă din documentația cadastrală a imobilului vizat. Dacă releveul nu coincide cu realitatea, există riscul ca banca să respingă cererea de acordare a creditului ipotecar cu motivația că documentația cadastrală nu a fost actualizată;
• riscul anulării tranzacției în cazul vânzării ulterioare a imobilului: în anumite condiții, un contract de vânzare bazat pe o documentație cadastrală incorectă poate fi anulat în instanță. De exemplu, în cazul în care vânzătorul inițial a ascuns cumpărătorului situația reală a apartamentului, cu consecințe financiare și juridice pentru cumpărător, care ulterior devine vânzător într-o viitoare tranzacție;
• conflicte de ordin juridic cu vecinii sau cu asociația de proprietari: în situația în care modificările aduse imobilului au presupus eliminarea unor pereți portanți / de rezistență structurală, aceasta ar afecta structura de rezistență a întregului bloc în care se regăsește apartamentul și astfel ar cauza prejudicii întregului bloc, situație ce poate conduce la suportarea unor costuri semnificative cu reconsolidarea apartamentului sau blocului și alte potențiale daune acordate vecinilor sau asociației de proprietari.

Soluția juridică: actualizarea documentației cadastrale

În cazul în care releveul este diferit de realitatea din teren, soluția optimă este actualizarea documentației cadastrale, iar aici există mai multe aspecte care trebuie luate în calcul.

Actualizarea documentației se realizează prin contractarea unui expert cadastrist, care va efectua noi măsurători cadastrale și va întocmi un nou releveu. Dacă modificările asupra apartamentului sunt legate de recompartimentări, demolări de pereți, edificări de nou pereți, lucrări ce necesită emiterea în prealabil a unei autorizații de construire / de demolare, atunci este necesară intrarea în legalitate a lucrărilor realizate fără autorizație de construire / de demolare.

Această procedură este mai elaborioasă și presupune mai multe etape, de la contractarea unui expert tehnic în construcții care va întocmi o expertiză tehnică pentru modificările interioare până la obținerea unui certificat de edificare / adeverință de modificări interioare nestructurale și depunerea cererii de actualizare a documentației cadastrale la OCPI.

În cazul în care modificările interioare au presupus dărâmarea unor pereți portanți / pereți de rezistență structurală, există riscul ca intrarea în legalitate să nu se poată realiza sau să se realizeze doar cu reconsolidarea apartamentului / blocului în care se află apartamentul, ceea ce presupune costuri semnificative.

Recomandări pentru a evita riscurile

În acest context, există o serie de recomandări pe care este bine să le iei în caocul dacă vrei să cumperi un imobil cu releveu neconform cu realitatea:

• dacă observi orice neconcordanță între releveu și realitatea din teren, sesizează proprietarul (adică potențialul vânzător) pentru a demara procedurile de actualizare a documentației cadastrale și intrarea în legalitate. În funcție de modificările realizate în apartament, această etapă poate dura săptămâni sau luni pentru soluționare;
• încheie o promisiune de vânzare-cumpărare prin care părțile stabilesc ca încheierea contractului de vânzare să fie condiționată de actualizarea documentației cadastrale până la un anumit termen limită convenit de părți;
• încheie contractul de vânzare (fără semnarea anterioară a unei promisiuni de vânzare-cumpărare) ulterior actualizării documentației cadastrale în situația în care proprietarul acceptă aceasta variantă. Dezavantajul este că proprietarul poate între timp să identifice un alt cumpărător;
• încheie contractul de vânzare anterior actualizării documentației cadastrale condiționat de contractarea anterioară a unui expert cadastrist (și posibil chiar a unui expert structurist) pentru a constata modificările ce au fost realizate asupra apartamentului și care nu sunt redate în releveul apartamentului. Asta pentru că există situații în care un cumpărător nu poate constata în mod independent, fără asistență de specialitate, modificările ce nu sunt regăsite în releveu. De exemplu, proprietarul a modificat în mod succesiv un perete despărțitor care inițial a fost realizat din beton armat, apoi a fost demolat, iar ulterior a fost reconstruit cu BCA.

În concluzie, releveul apartamentului este un document esențial în procesele legale și administrative legate de proprietatea imobiliară. Discrepanțele între acesta și realitatea fizică a apartamentului pot avea consecințe juridice pentru proprietari, incluzând litigii, probleme la tranzacțiile imobiliare și alte riscuri. Prin urmare, este important ca orice cumpărător să confrunte releveul imobilului cu realitatea din teren.